近日，縣政府發布了《衡山縣人民政府關於公布衡山縣基準地價更新成果的通知》〔2025〕2號（以下簡稱《通知》）。現解讀如下：

一、政策出台背景

基準地價是我國公示地價體係的核心組成部分，規定每三年要進行一次更新。我縣上輪基準地價成果估價期日為2018年5月31日，距今已過6年。同時，近三年，隨著我縣社會經濟的高速發展，黃花新城、開雲新區建設不斷加快，一大批市政建設項目、城市提質城建項目的實施，我縣已經進入嶄新的發展階段，城市的區位條件得到了進一步改善，城市品位得到了進一步提升，原有基準地價成果已不能滿足當前土地市場管理工作的需要。

鑒於此，為保持基準地價成果的現勢性和科學性，精準公示地價，發揮地價杠杆作用，促進全縣社會經濟持續健康發展，我縣於2024年9月啟動新一輪城鎮基準地價更新工作。

二、目的及意義

本輪基準地價更新的主要目的與意義體現在：①了解衡山縣城鎮土地市場發育的情況，掌握衡山縣城鎮土地供應、土地交易和房地產開發中土地價格的形成機理和變化趨勢；②建立全麵的基準地價體係，使土地估價結果符合衡山縣城鎮實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現勢性和科學性；③實現對衡山縣城鎮基準地價的全麵了解和科學調控，使全縣地價處於合理水平，以促進地產市場的有序發展，為國家加強土地資產和土地市場管理以及社會各界了解土地市場信息提供依據；④提高政府駕馭土地市場的能力，為征收土地稅費，製定土地利用計劃、規劃，發揮級差地租的經濟杠杆作用提供依據，促進全縣社會經濟持續健康快速發展。

三、製定依據

1、主要法律、法規、政策依據

（1）《中華人民共和國民法典》

（2）《中華人民共和國資產評估法》

（3）《中華人民共和國土地管理法》

（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》

（5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》

（6）《自然資源部辦公廳關於實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》（國土資廳發〔2015〕12號）

（7）湖南省國土資源廳辦公室轉發《國土資源部辦公廳關於實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》（湘國土資辦發〔2015〕64號）

（8）《國土資源部辦公廳關於加強公示地價體係建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發〔2017〕27號）

（9）湖南省國土資源廳辦公室《轉發國土資源部辦公廳關於加強公示地價體係建設和管理有關問題的通知》（湘國土資辦發〔2017〕163號）

（10）《湖南省國土資源廳辦公室關於限期完成城鎮基準地價更新工作的通知》（湘國土資辦發〔2018〕115號）

（11）《關於轉發<自然資源部辦公廳關於做好2022年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發〔2022〕40號）

（12）《關於進一步做好湖南省公示地價體係建設和管理有關工作的通知（湘自資辦發》〔2022〕23號）

（13）《自然資源部辦公廳關於加強城鎮建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發〔2024〕]45號）

（14）《湖南省自然資源廳辦公室關於轉發<自然資源部辦公廳關於加強城鎮建設用地基準地價管理的通知>的通知》

（15）《湖南省自然資源廳關於同意公布實施衡山縣城鎮基準地價更新成果的函》（2025年9月16日）

2、主要技術依據

（1）《自然資源分等定級通則》(TD/T1060-2021)

（2）《自然資源價格評估通則》(TD/T1061-2021)

（3）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）

（4）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）

（5）《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》（自然資發〔2023〕

四、起草過程

項目技術單位自2024年9月份籌備進場，先後完成了項目的前期準備工作、資料收集與地價樣點調查、內業資料的整理、分析和計算、成果編製等有關工作，9月中旬完成了衡山縣城鎮商業服務業用地、住宅用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地定級成果、級別基準地價初步成果。我局在2024年9月下旬至2024年10月下旬對初步成果進行多輪次討論研究。並於2024年10月28日，我局組織縣人大、政府、政協相關領導及聽證代表對衡山縣城鎮基準地價更新成果召開成果聽證會，廣泛收集社會各界意見，並於2024年11月報縣政府常務會審議通過。2025年6月，城鎮基準地價更新成果通過了省自然資源廳組織的專家評審會議。會後，技術單位對專家提出的意見進行了修改完善。9月16日，湖南省自然資源廳下發了《湖南省自然資源廳關於同意公布實施衡山縣城鎮基準地價更新成果的函》，同意公布實施衡山縣城鎮基準地價更新成果。

五、主要內容

衡山縣城鎮基準地價更新是在城鎮土地利用現狀調查、城鎮總體規劃的基礎上，結合當地社會、經濟條件及地價變化資料，對城鎮土地進行分等、定級、估價和編製宗地地價修正體係進行更新。主要內容具體為：

1、城區土地定級調整、價格更新

（1）根據城鎮自然、經濟、社會狀況及上輪級別劃分的結果，對城區商業服務業用地、住宅用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地土地級別進行調整；

（2）在劃定土地級別的基礎上，分別評估城區商業服務業用地、住宅用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地的級別基準地價，並針對城區測算商業服務業用地路線價。

2、鄉鎮土地定級調整、價格更新

（1）根據影響城鎮土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，調整鄉鎮土地級別；

（2）在級別調整的基礎上，對各類用地基準地價進行測算。

3、宗地地價修正體係更新

根據各不同區域的實際情況，分別更新城區、鄉鎮的商業服務業用地、住宅用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地宗地地價修正體係。

六、需要說明的問題

此次基準地價更新是在原有基準地價基礎上進行更新的，需要對原縣政府公布文件進行修訂。首先，適時對成果進行更新更加符合我縣土地級別與價格體係適應城市建設與土地市場發展的需要；其次，2023年11月22日，新《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》公布實施，替代原《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）的使用。新的《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》標準的出台後，原基準地價成果中各用地類型內涵已經發生了變化，且原成果中的用途參照評估地價體係也與新分類標準不相銜接，因此，為了滿足土地管理的需要，滿足成果應用需求，使成果保持現勢性及實用性，需要以新的《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》（GB/21010-2017）為基礎來開展本輪基準地價更新工作。最後，根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2014）及國家、省有關文件要求，“基準地價每三年應全麵更新一次，超過六年未更新的基準地價，不得作為出讓最低價標準確定的依據，不得作為宗地評估基準地價係數修正法的依據。”衡山縣現行基準地價成果估價期日為2018年5月31日，距今已超過6年時間，應及時開展更新工作。因此縣人民政府於2018年12月6日發布的《衡山縣人民政府關於公布衡山縣基準地價的通知》（山政發〔2018〕16號）已不符合現勢需要，需要進行廢止，重新公布實施更新後的基準地價成果。

衡山縣自然資源局

2025年11月25日